rss

ЧСИ Ренета Милчева: „Единственият правилен път е законния”

Автор: sxc.hu
  • Дата: 12.03.2009
  • Автор: targ.bg
  • Източник: targ.bg
  • Показвания: 3909

Частен съдебен изпълнител Ренета Милчева е завършила средното си образование в МГ „Гео Милев“, гр. Плевен. През 1994 г. завършва юридическия факултет на СУ "Св. св. Климент Охридски", спрециалност „Право“. Има 15 години юридически трудов стаж. В периода 1995 – 1997 г. е стажант при СГС. От 1997 до 2003 г. работи като юрисконсулт и началник отдел "Правен" в ДКСБТ към Министерски съвет. От 2003 г. е съдия- изпълнител при СИС при СРС. От 07.04.2006 г. е частен съдебен изпълнител.

Каква е същността на работата на един частен съдебен изпълнител, когато трябва да проведе един търг? И каква е разликата за един купувач да купи имот на търг и да го направи на свободния пазар?

Частният съдебен изпълнител (ЧСИ) при провеждането на публичен търг на недвижим имот се явява като лице, на което държавата е възложила нотариални функции. Това означава, че в резултат на продажбата се изготвя и връчва на купувача титула за собственост на имота, а именно Постановлението за възлагане. Разликата при свободната покупко-продажба на недвижим имот е, че ЧСИ няма само охранителната функция да обективира в съответната форма две или повече доброволно дадени волеизявления за покупко-продажба на имот, като провери собствеността на имота, а има и публично-властническата функция от името и за сметка на длъжника и въпреки неговата воля, да продаде имота му. От тук произтичат и различията в съдържанието на документа за собственост, в който изрично следва да е записано времетраенето на продажбата, данни за страните и ипотекарните длъжници, ако има такива. Постановлението за възлагане се подписва единствено и само от ЧСИ и същото влиза в сила в 7 дневен срок след съобщението до длъжника/длъжниците. След този акт не се налага допълнителен констативен нотариален акт или нещо друго. Нещо повече – придобиването на имот в резултат на публична продажба, макар да не е оригинерно придобивно основание, както мнозина юристи смятат, е скрепено с една допълнителна защита и стабилност. Тази стабилност се изразява в няколко направления: от една страна в случай, че Постановлението за възлагане не бъде обжалвано в седемдневен срок от страните или наддавачите, участващи в проданта, действителността на проданта може да се оспорва по исков ред само при нарушаване на чл. 490 от ГПК (ако имотът е закупен от лице, което не е имало право да наддава), както и поради невнасяне на цената (като този порок се санира с внасянето й). Не се прилага и възможността, предвидена в ЗЗД за обикновената покупко-продажба за разваляне на договора, ако площта на имота се окаже с 1/10 по-малко от реалната площ. На практика са по-малко възможни и измамни действия (с документи, пълномощни, нотариални актове) от страна на продавача, предвид факта, че ЧСИ извършва лично и на място опис и оценка на имота, запознава се с действителната фактическа обстановка по случая, а не работи само по документи. При всички случаи след публична продажба имотът се изчиства от всички вещни тежести (с изключение на учреденото право на ползване или при съгласие на кредитора може да остане учредената ипотека), както и от наложените върху него обезпечения. В случай, че върху имота има и други вписвания в полза на други кредотори, те следва служебно да бъдат присъединени и съответно включени в разпределението на сумите от продажбата. Ако това не бъде извършено рискът не е за купувача, както е при обикновената продажба, а за съдебния изпълнител, който отговаря за нанесените вреди. Освен това възбраната, която се налага от съдебния изпълнител едновременно с връчването на покана за доброволно изпълнение до длъжника, пази имота така, че всички разпоредителни действия от страна на длъжника след вписаната възбрана са недействителни по отношение на взискателя и присъединилите се кредитори. Тук купувачът не може да си загуби задатъка, явяващ се аналог на капарото при масово сключваните предварителни договори, нотариално или не нотариално заверени, тъй като предварителният договор защитава купувачът, но той може да си упражни правата само по исков път, след дълго съдебно дирене. А ако предварителният договор няма и достоверна дата, исковият процес за обявяване на предварителния договор за окончателен, дори може да е безуспешен. Може да се постави евентуално връщане на даденото капаро, но тогава се стига отново до ЧСИ за събиране на присъдената парична сума.

Каква е разликата между държавен и частен съдебен изпълнител и има ли значение при какъв изпълнител се провежда един търг?

Компетентността на държавния и частния съдебен изпълнител при провеждане на публичните търгове е регламентирана основно в ГПК и някои други нормативни актове – ЗЗД, ТЗ, ЗОЗ. Но Законът за частните изпълнители разшири правомощията на ЧСИ спрямо тези на колегите от държавното съдебно изпълнение. В нормата на чл.18, ал.1 от ЗЧСИ се предвиди възможността, при възлагане от взискателя ЧСИ да може да бъде пазач на описаното имущество. По този начин на взискателя се спестяват усилия, време и средства. Освен това при публична продажба по възлагане от заложния кредитор ЧСИ може да продаде заложеното имущество по реда на ЗОЗ или по реда на ГПК. Когато извършва продажбата по реда на ЗОЗ, ЧСИ има правата и задълженията на депозитар.

Законът успява ли да гарантира равнопоставеност в интереса на субектите в една публична продан - взискател, длъжник, съделител, съдебен изпълнител?

Мисля, че да. В повечето случаи, след като като кредиторът се е обърнал към ЧСИ да му събере определена парична сума, същият иска по възможно най-бързия начин да си върне даденото. По закон цялото имущество на длъжника служи за обезпечение вземането на кредитора. Законодателят е предвидил несеквестируемост само на единственото жилище на длъжника. Но в случай, че имотът не е ипотекиран, длъжникът може да заплати 30% от задължението до последния ден на публичната продажба, като се задължи в продължение на 7месеца да плаща по 10% от глобалната сума, при което съдебният изпълнител е длъжен да спре продажбата. Това е законовата защита на длъжника да не му бъде продаден имота. Защитата му имотът да не бъда продаден на безценица, както повечето от хората считат, е публичният търг, който привлича много наддавачи, ако цената наистина е занижена. Наддаването е тайно и явно – с размера на един задатък. Разгласяването на продажбата става в Районния съд, общината, в кантората на съдебния изпълнител, на самия имот. В случай, че длъжникът иска да си защити правата, може да направи свое допълнително разгласяване от името на ЧСИ. ЧСИ има също интерес имотът да се продаде на по – висока цена, тъй като тогава таксата му е по – висока. От друга страна пък взискателят може да поиска спиране на публичната продан във всеки момент до приключването й. И ако длъжникът и ипотекарните длъжници нямат право да участват в търга, то съделителите от своя страна имат право да участват в търга и да го изкупят на най-високата предложена цена при тайния търг. Хипотезата на чл.18 от ЗЧСИ предвиди възможността по възлагане от страните ЧСИ във връзка с изпълнителното производство да посредничи за постигане на спогодба между тях.

Имаме информация, че в публични продажби се включват и взискателите по изпълнителните дела? Какъв е интереса на една банка, да речем, да участва на публична продан за имот, за който е взискател? Все пак предмета на дейност на финансовите институции не е придобиването на имоти.

Имам такива случаи. Според мен това се случва единствено, когато няма други кредитори и имотът пада на такава ниска цена (след втора нестанала продажба), че банката няма да получи и половината от дадената по кредита сума. Тогава предпочита да изкупи имота, като си приспадне част от вземането (за другата част остава висящо изпълнително произдовство) и да го продаде при по-голямо разгласяване, по дълъг период и по-изгоден момент.

Има ли разлика в таксите дължими към частните и респективно държавните съдебни изпълнители?

При публичната продажба няма разлика. Единствено разликата идва от това, че повечето колеги ЧСИ сме регистрирани по ДДС. Тогава дължимите такси при публичните продажби се увеличават с размера на този данък. Това не искам да се бърка с данъка върху самата цена на имота. Той се формира винаги, в случай че се касае за облагаема сделка по смисъла на ЗДДС. Тогава съдебният изпълнител, независимо дали е частен или държавен, е длъжен да начисли ДДС върху стойността на имота, да изготви данъчна фактура от името и за сметка на длъжника, да уведоми за горното НАП и да преведе съответните суми на бюджета.

Очаква се, че в условията на финансова криза ще има ръст на публичните продажби. Какво мислите че ще се случи с интереса към продажбите от страна на потенциалните купувачи на обявените имоти и вещи? Има ли вече ясна тенденция за движението на интереса им? Склонни ли са участниците да предлагат близки до офертните цени на свободния пазар или са по-консервативно настроени?

Броят на публичните продажби се увеличи, но като цяло и те не се реализират предвид общата стагнация на пазара. Мисля, че тенденцията е да се увеличи силно интереса към тези продажби, тъй като все пак началната цена е 50% от продажната. Стига купувачите да имат свободни средства и нужда от жилище, тъй като в момента е опасно да се купува с цел препродажба. Считам, че с това изчерпвам и последния въпрос – предвид че ситуацията на пазара изхвърли прекупвачите от този вид пазар, участниците са склонни да предлагат близки до офертните цени на свободния пазар.

Как оценявате достигнатите цени на територията на гр. София сравнено с 2008 г.?

Считам, че цените са по-ниски с 20-40% спрямо миналата година по това време, в зависимост от района. Централните и близките южни райони намалиха по-малко стойността си.

Има ли данни за ръста на събираемостта от съдебното изпълнение след преминаването му в частния сектор или по-скоро какъв е той? Има ли обобщени данни на каква стойност са събраните вземания за 2007 г. и 2008 г.?

Събраните суми от ЧСИ приблизително са: за 2006 г. – 95 млн. лв., за 2007 г. – 250 млн. лв., за 2008 г. – 400 млн. лв.

Все повече се случват нападения над съдебни изпълнители. Възможно ли е да се упражнява натиск върху съдебните изпълнители и до колко рискована може да бъде тази професия? От друга страна възможна ли е злоупотреба с власт от страна на СИ?

Считам, че всеки съдебен изпълнител с избора на тази професия е поел риска да бъде в центъра на един сблъсък на интереси от две страни. Ето защо аз съм приала, че единствено правилният път е законния. От друга страна винаги има риск от натиск. Законът ни даде добра възможност, работейки за другите, да работим и за себе си. Ето защо не мисля, че някой би опетнил репутацията си. Именно тя е нашата сила.

В една част от обществото е насадено впечатлението, че когато става въпрос за публична продан има някаква „далавера”. Какво бихте им казали от позицията на един от най-успешните съдебни изпълнители в страната?

„Далавера” няма. Публичните търгове се обявяват в сградата на районния съд. Длъжникът задължително се уведомява за описа, оценката и продажбата. Той е лицето, което следва да защитава правата си. Ако го прави по надлежния начин, няма как да се извърши “далавера”. Освен това, както вече споменах, частното изпълнение е скъпо. Няма причина или мотивация ЧСИ да извършва нещо не по законовия ред. В тона на шегата - прекалено скъпо ще излезе на “далавераджията”.

Имате ли данни какъв е периода за реално овладяване на закупен имот от момента на заплащането му от спечелилият търга?

При възможно най-благоприятно развитие на производството, предаването на владението на имота се случва в рамките на половин месец от влизане в сила на Постановлението за възлагане и около месец от момента на заплащането цената на имота. Забавянето може да дойде от жалба срещу Постановлението за възлагане от длъжника или наддавач. Тогава зависи от компетентния съд.

При делба на имот съделителите имат приоритетно право за придобиване на имота предмет на проданта. Бихте ли дали някакви съвети за тази част от участниците в публичните продажби?

Бих посъветвала съделителите да участват в наддаването, ако искат да запазят имота си. Те имат право до приключване на тайния търг да изкупят имота на най-високата предложена цена.

Искате ли да дадете някаква препоръка към потребителите на сайта targ.bg?

Основната ми препоръка е да са добре информирани. Когато вземат решение за участие в търг да имат яснота относно всяка една стъпка, която следва след спечелването. Да се информират своевременно за движението на делото и за сроковете. В случай на жалба да реагират адекватно, като подадат аргументирано възражение срещу нея. Сигурна съм, че Targ.bg ще бъде много полезен на всеки участник в публична продан.

  • Кредитоискателите преди и след предложените промени

    Кредитоискателите преди и след предложените промени

    • Изводът който можем да направим от тези промени са, че те не решават нито един от проблемите на НАСТОЯЩИТЕ кредитоискатели и се отнасят само за бъдещите кредитоискатели по ЖИЛИЩНИ КРЕДИТИ. Промените не третират бъдещите кредити срещу ипотека, което свива още веднъж обема на регулацията. В резултат на промените кредитоискателите ще бъдат ПО-НЕИНФОРМИРАНИ от преди, а защита им в съда ще се позовава на един довод по-малко.
  • Бизнесът и институциите в съвместен семинар за право, internet и бизнес

    Бизнесът и институциите в съвместен семинар за право, internet и бизнес

    • Оnline-поведението на бизнеса, потребителите и държавните институции става обект на все по-сложна правна регулация, която е трудно да се проследи и предвиди дори от специалист.
  • Гранд хотел Димят на търг

    Гранд хотел Димят на търг

    • Началната цена за емблематичния хотел е 19,4 мил. лв. с ДДС
  • Прогноза: Реално банково робство до 5 години

    Прогноза: Реално банково робство до 5 години

    • Предприятията в България в момента не са добре финансово и са лесна мишена за придобиване на занижена цена, с пари от депозитите на гражданите или на други фирми. Това се случва и в момента.
  • Може ли да възникне internet-валута, независима от банките и правителствата?

    Може ли да възникне internet-валута, независима от банките и правителствата?

    • ... допустимо ли е да бъде ограничавана със закон възможността на хората да създават свои независими платежни системи и да ги използват така, както намерят за добре? Допустимо ли е банките и правителствата да се вклиняват между хората като задължителен посредник?
  • 25 магазина в централните подлези на София

    25 магазина в централните подлези на София

    • Магазини в подлезите на „Орлов мост"; бул. „Васил Левски" и ул. „Гурко"; Х-л Плиска на бул. "Цариградско шосе"; бул. „Ситняково", до Румънското посолство ще бъдат отдадени чрез тръжна процедура, на 06.01.2014 год. от 10,00 ч. в офиса на дружеството.
  • Банките и ЧСИ узряха след 4 години

    Банките и ЧСИ узряха след 4 години

    • В далечната 2009 год. targ.bg алармира за възможностите кредитирането на принудителни продажби да оптимизира процесите. Тогава никой не обърна внимание на мотивите ни. Днес те са поставени на дневен ред и могат да станат реалност.
  • Банките си имат държава – ефекти върху гражданите и бизнес-средата (5 от 10)

    Банките си имат държава – ефекти върху гражданите и бизнес-средата (5 от 10)

    • Изключително неприемливо изглежда твърдението, че цената на кризата се плаща от банковата индустрия. Всъщност никой и не очаква тази цена да бъде платена от нея – очакванията са държавата да реши въпроса с равнопоставеността пред закона, което ще доведе и до пазарно (а не монополно) поведение, създаващо основателно усещане за липса на справедливост и водещо да саморазправа
  • Изследване за "почтеноста" на банките от "Активни потребители"

    Изследване за "почтеноста" на банките от "Активни потребители"

    • Според теста най-почтено с клиентите си се отнасят: Райфайзен банк България; Прокредит банк България; ДСК и Юробанк И Еф Джи България.
  • За земята на България, за мораториума, за нашата национална сигурност и за ЕС

    За земята на България, за мораториума, за нашата национална сигурност и за ЕС

    • „Съюзът (...) зачита съществените функции на държавата и по-специално онези, които имат за цел да осигуряват нейната териториална цялост, да поддържат обществения ред и да опазват националната сигурност. По-специално, националната сигурност остава единствено в рамките на отговорността на всяка държава-членка“.

Вход

Коментари

Facebook дискусия

© 2009-2014 Targ.bg Всички права запазени.

Уеб дизайн и изработка
Extensa Web Development

ЕВРОПЕЙСКИ СЪЮЗ
Европейски фонд
за регионално развитие
Инвестираме във вашето бъдеще
ОПЕРАТИВНА ПРОГРАМА
„Развитие на конкурентоспособността
на българската икономика” 2007-2013
www.opcompetitiveness.bg
Част от функционалностите на сайта са създадени с финансовата подкрепа на Оперативна програма „Рзвитие на конкурентноспособността на българската икономика”, съфинансирана от Европейския съюз чрез Европейския фонд за регионално развитие. Цялата отговорност за съдържанието на сайта се носи от “Търг.бг” ООД и при никакви обстоятелства не може да се приема, че този сайт отразява официалното становище на Европейския съюз или Договарящия орган.
ЕВРОПЕЙСКИ СЪЮЗ
Европейски фонд
за регионално развитие
Инвестираме във вашето бъдеще
ОПЕРАТИВНА ПРОГРАМА
„Развитие на конкурентоспособността
на българската икономика” 2007-2013
www.opcompetitiveness.bg
Част от функционалностите на сайта са създадени с финансовата подкрепа на Оперативна програма „Рзвитие на конкурентноспособността на българската икономика”, съфинансирана от Европейския съюз чрез Европейския фонд за регионално развитие. Цялата отговорност за съдържанието на сайта се носи от “Търг.бг” ООД и при никакви обстоятелства не може да се приема, че този сайт отразява официалното становище на Европейския съюз или Договарящия орган.