Миналата седмица Първа инвестиционна банка пусна първия кредитен продукт за финансиране на купувачите, които наддават в търговете на частните съдебни изпълнители. Това е продукт, който към момента няма аналог, но беше крайно необходим за развитието на пазара “търгове & имоти”. От това ще спечелят всички – кредиторите, които бързо връщат кредитите си; длъжниците, които получават повече пари за имотите на продан. Допитахме се до г-жа Милка Тодорова, която е директор Дирекция “Банкиране на дребно” в ПИБ, за да ни разкаже повече за този нов продукт.
 

Г-жо Тодорова, как процедирате при отпускане на кредит за закупуване на имот на търг?

Преди да участва наш клиент на търг, той трябва да е наясно от къде ще намери парите, с които да плати цената, в случай че спечели. Това означава, че той или трябва да има собствени средства или да е подал документи за кредит при нас. Ние правим оценка на кредитоспособността му и преценяваме до каква сума можем да му отпуснем, която той да може да изплаща. След като тези неща се уточнят, ние сключваме договор за кредит, където писмено се уреждат спецификите и ако клиентът ни спечели търга и бъде обявен за купувач, в рамките на седемдневния срок, той усвоява средствата по ипотечния кредит, като обезпечението е закупеният имот.

Тоест, когато се спечели търга, банката превежда сумата, която е отпусната като кредит по сметката на съдебния изпълнител и тази сума стои там, докато не се впише Постановлението за възлагане?

Да, но знаете, че при публичната продан наддаването преминава от тайно в явно, където всеки може да наддава над обявеното писмено предложение. Ние сме уредили тези неща в нашия договор, където ясно е записано до каква сума нашият клиент може да наддава. Ако той наддава за по-голяма от договорената сума, ние сме в правото си да откажем финансиране.

Да кажем, че аз гледам в базата данни в интернет, харесвам си някакъв имот, идвам при Вас и Ви казвам, че искам да си го купя. Какво се случва от тук нататък?

Първо трябва да видите кой съдебен изпълнител продава имота. Ако ние имаме договор с този съдебен изпълнител, от там нататък процедурата е стандартна – попълва се искане за кредит, разглеждаме кредитоспособността, правим оценка на имота, свързваме се със съдебния изпълнител, получаваме документите за имота и клиентът не прави нищо повече отколкото при един стандартен ипотечен кредит. Дори тук се спестяват документите за имота, които обикновено клиентът ни осигурява, ако имотът е негов и той го залага. В този случай той ни представя документи само за финансовото си състояние. Документите за имота ние ги изискваме и получаваме от съдебния изпълнител. Ако имотът е при съдебен изпълнител, с който все още нямаме договор, тогава можем да предложем на клиента стандартен наш ипотечен продукт, по който той да заложи допълнително друго обезпечение, например собственост на трето лице.

Това може ли да е повод да се сключи нов договор с конкретния съдебен изпълнител?

Да. Аз мисля, че това за съдебните изпълнители също е доста полезно, тъй като те имат интерес да реализират обезченията, които са им възложени. Същевременно за тях няма някакви допълнителни ангажименти, които трябва да правят от гледна точка на документи и прочие.

Какви са лихвените нива на вашия продукт “Кредит шанс”?

Лихвените нива са същите, каквито са и на другите ни кредитни продукти с ипотека. Те зависят от кредитоспособността на клиента, от това дали той работи с нас, дали превежда доходите си в банката, дали ползва други услуги като кредитна карта. Особеностите на кредита са свързани с таксите, които клиентът заплаща предвид усложнената процедура, а всички останали разходи по кредита и лихвите са на същите нива, като започват от 7.8% лихва.

Отпускането на ипотечен кредит се състои от две компоненти – оценка на кредитополучателя и имота, който е обезпечението по кредита. В случай, че ваш клиент кандидатства за кредит за закупуване на имот, чието обезпечение не е във вашата банка, как е уреден механизма, по който се прави бърза оценка на имота, породена от кратките срокове за внасяне на пълната сума?

Публичната продан трае един месец и за нас това е абсолютно достатъчен срок, в който ние можем да направим преглед на документите по обезпечението, да направим оценка, да сме наясно колко е пазарната стойност и до каква сума можем да финансираме всеки един от желаещите да го закупят. Ако някъде има проблем за нас, то той е в частта съдействие от страна на частният съдебен изпълнител. Дори седмодневният срок би бил напълно достатъчен, но само в случай, че съдебният изпълнител ни предостави пълния комплект от документи, с които нашите юристи да се запознаят и да се уверят в правното състояние на имота, за да го приемат за обезпечение.

Всеки частен съдебен изпълител ли може да работи с вас?

Да, всеки ЧСИ може да работи с нас. Ние с колегите от клоновата ни  мрежа и управителите на нашите офиси в цялата страна водим разговори с частните съдебни изпълнители с цел сключване на договори с тях. Към момента имаме сключени 7 договора с ЧСИ – два договора с ЧСИ от Варна и по един от София, Кюстендил, Плевен, Стара Загора и Шумен.

Имате ли вече практика с този продукт?

Имаме практика, да. До момента имаме само един случай, по който има жалба. Докато тече жалбата кредитополучателят плаща поне лихвата. Ние имаме възможност да отпускаме до 36 месеца гратисен период по главница, когато кредитът е за закупуване на имот. В този случай този кредит също е за закупуване на имот, така че всеки клиент има право до 36 месеца да плаща само лихва. Рискът за клиента е, че в периода на обжалване той ще плаща вноска по кредита или лихва, а всъщност няма да може да ползва имота и трябва да чака решението на съда.

 

С колко смятате, че ще се повишат средните продажни цени на публичната продан, ако кредитирането стане масово? В момента има само кешови играчи или такива, които имат някакви активи зад гърба си, които ипотекират и освобождават ресурси, за да участват в публичните продажби.

Цените на продажбите от съдебното изпълнение зависят от много фактори – не само от търсенето, но зависят и от това какъв кредит обезпечава този имот и размера на този кредит. Също така дали това е единственото обезпечение по кредита. При всички случаи кредитирането на тези сделки ще повлияе на цените.

Искам да Ви дам пример с реализиране на ипотекиран имот. Да кажем, че банката е финансирала клиент, чието единствено обезпечение по кредита е жилище. Клиентът не може да плаща и достигаме до публична продан. Ние стартираме от някаква оценка, няма интерес, няма наддавачи с кеш и цената трябва да се намалява. Същевременно ние имаме едно вземане срещу този апартамент и пред нас стои следната дилема – дали да продадем този имот по-евтино от нашето вземане и да реализираме загуба или да го придобием и след това да търсим начин да го продадем. С настоящото положение, при което ние все още нямаме много договори със съдебни изпълнители, чиито продажби можем да финансираме с кредит, за нас е много по-лесна реализацията на този имот по другия начин - банката да го придобие и след това да търси начин да го продава.

Но в този случай вече има разлика в цената...

За банката е най-важно да си събере кредита. Над тази сума за нас няма никакво значение за колко ще се продаде имота. Ако не може кредитът да се върне на публична продан, предпочитаме да минем по другия начин, отколкото да го продаваме на по-ниска цена.

Но в общия случай считам, че продуктът ни ще има влияние на цените, защото като има по-голям интерес, съответно и цените ще бъдат по-близки до пазарните. Сега всъщност се случва да се купят имоти под пазарна цена при съдебното изпълнение именно по тази причина – защото малко пазарни участници могат да участват в тази процедура. Това са хора, които имат кеш или хора, които имат други имоти, срещу които могат да получат кредит, този кредит да им е на разположение, например в режим на овърдрафт или просто да имат свободни средства.

Наблюдават се някои аномалии в определени случаи да се закупуват имоти от определени дружества видимо над пазарните цени или на много под пазарните цени.

Много е важно срещу този имот какво задължение стои. Ако този имот е допълнителен към основното обезпечение, ако той е второ или трето обезпечение, ако вземането на банката или на частно лице е в много малък размер спрямо оценката, разбира се тогава може да се допусне и намаляване на продажната цена с цел удовлетворяване на кредитора. В много други случаи обаче се търси една много по-висока цена, именно затова да не останат несъбрани вземания.

 

Дали една законова промяна в ГПК би спомогнала нещата да се случват по-лесно? Например възможността за издаване на банкова гаранция, дали е решение на някои от проблемите?

Да, банковата гаранция би могла да бъде решение. Ако има промяна в законодателството, това би помогнало, тъй като няма да се налага страните да уреждат отношенията си на договорна основа. По специално, трябва да са регламентирани действията на съдебния изпълнител, тъй като от него зависят много неща. Например от съдебният изпълнител зависи навременното вписване на Постановлението за възлагане, изясняването на базата за плащане на местни данъци и такси. Трябва също да се регламентира проблемът с обжалването на проданта и възможността да се защитят интересите на всички участници в процеса, особено когато има финансиране от банка.

И все пак, въпреки тези особености, ние сме решили, че има начин на договорна основа да уредим всички тези тънки моменти и затова сме предложили този продукт на пазара.


Мислите ли, че чрез навлизането на банка в този сегмент ще се повиши доверието към търговете като цяло и дали това би спомогнало за отварянето на една ниша извън съдебното изпълнение? Говоря за частни търгове на свободен пазарен механизъм, които да станат част от пазара.

Да, определено. Като процент от всички продажби, принудителните такива доскоро бяха минимален процент. В България над 80% от богатството на българите е в имоти. Над 95% от българите имат собствено жилище, на което те много държат и се разделят с него само в най-краен случай. Хората може да имат по няколко задължения към банки, към други кредитори, имат други задължения, имат и други плащания, които ги чакат, но последното нещо, от което те се лишават е имотът и последното нещо, по което спират да плащат е ипотечният си кредит.

Единствено в последните години, предвид кризата и предвид експанзията в закупуване на имоти и търсенето на кредити през 2006-2007 година, се получиха повече имоти, купени с цел инвестиция, които сега биха могли да бъдат по-лесно реализирани, за разлика от основното жилище на човека. Затова такива продажби ще продължат да бъдат повече отколкото преди 4-5 години, докато се подобри икономическата ситуация.

Банките също разглеждат принудителната продажба като съвсем краен случай. За нас е важно клиентът да може да плаща кредита си, ако има затруднения ние също му помагаме. Ако в крайна сметка се окаже, че той дългосрочно няма възможност да изплаща този кредит, въпреки всички мерки, които са предприети, по-добрият вариант е той сам да предприеме действия за продажбата на имота, като разбира се бъде реалистичен за своето финансово състояние и реалната стойност на имота. Това е трудно решение, но когато той достигне до него е по-добре да си продаде имота сам, независимо дали чрез пряко договаряне или частен търг. Принудителната продажба е най-крайната фаза, до която ние също нямаме желание да достигаме.
 

Повече за "Кредит Шанс"